房貸“返點”本質(zhì)上是商業(yè)銀行獲取客戶、搶占個人住房貸款市場份額的營銷手段。具體來看，商業(yè)銀行尤其是中小銀行為了獲客，讓中介機構(gòu)成為自己的“引流”渠道，如中介機構(gòu)引導(dǎo)購房者來該銀行辦理房貸，該銀行將給中介機構(gòu)一定比例的返點，通常是貸款金額的0.5％左右。

近期，也有部分購房者繞過中介機構(gòu)，直接與銀行對接，獲取相應(yīng)返點。中介機構(gòu)不得向金融機構(gòu)收取或變相收取返傭等費用，金融機構(gòu)也不得與未在房地產(chǎn)（房地產(chǎn)行業(yè)分析報告）主管部門備案的中介機構(gòu)合作提供金融服務(wù)。在實際操作中，部分中小銀行會在貸款合同中附加額外條款，例如，貸款發(fā)放后借款人在幾年之內(nèi)不可提前還款等。

銀行較少直接返點給購房者，主要是返點給房地產(chǎn)中介。房地產(chǎn)中介的做法也很簡單粗暴：哪家銀行給我返點或返點高，我就讓購房者通過哪家銀行貸款。中介機構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)由委托人自主選擇金融機構(gòu)，并提供當(dāng)?shù)氐馁J款條件、最低首付比例和利率等房地產(chǎn)信貸政策，供委托人參考；中介機構(gòu)不得強迫委托人選擇其指定的金融機構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁。

“返點”傷害了正常的市場競爭秩序。羊毛出在羊身上。銀行在住房貸款業(yè)務(wù)這里損失的返點利益，要么在基層員工的績效里找補，要么在其他實體企業(yè)的貸款里填平。當(dāng)前部分銀行之所以青睞住房貸款業(yè)務(wù)，是因為該業(yè)務(wù)有足額抵押物，屬于安全優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，暴露出這些金融機構(gòu)信貸產(chǎn)品創(chuàng)新能力不足、相關(guān)考核管理制度落后的短板。