在中國，商業地產的開發商大多源于住宅（住宅地產行業分析報告）開發時代，他們更熟悉如何通過“投資回報率”（ROI）來快速評估項目盈利能力。但隨著市場從“開發銷售”向“持有運營”轉型，特別是在REITs（不動產信托投資基金）時代到來之際，如何理解“資本化率”（CAP）這一衡量資產價值的核心指標，已經成為資產管理轉型的關鍵一課。投資回報率（ROI）是投資者角度的財務收益指標，指的是投資者基于其實際投入資金所獲得的收益率，其公式為：ROI=投資收益/實際投資成本。

資本化率（CAP）是一種資產估值工具，是通過收入反推資產價值的一種手段，其公式為：Cap Rate=凈營運收入（NOI）/資產價值。

從ROI思維到CAP邏輯，這是一場深層的思維方式切換。本文將結合REITs實踐案例闡明：為什么CAP才是持有型不動產的估值錨點，而ROI只是開發或改造的效率度量。十多年前，我拜訪了我的行業導師、國際購物中心領域公認的權威Michael Lloyd先生。他舉了一個典型案例：一個投資10億元的購物中心，開業第一年NOI為1億元。他說：“按通常10%的資本化率折算，這個資產價值10億元，開業第一年就收回了投資。”我當時非常困惑，心想一年1億元收益，不是要十年才能收回成本嗎？怎么一開業就收回投資了？

當時的我，還是在用ROI的邏輯來思考問題——投多少錢、回多少、用多少年收回投資。那也是自己第一次聽到“資本化率”這個詞。但Michael用的資本化率模型完全不同：他看的是NOI與資本市場對資產的定價關系。

直到后來，我通過推導利息與本金之間的關系，逐步理解了“收益折現”背后的原理。譬如，一個每年支付利息4元的存款，如果年利率為4%，那這筆存款的本金就是100元，這是從利息和利率反推存款數額。同樣道理，如果我們知道一個資產每年能穩定地產生1億元凈收益，市場愿意以10%的回報率接盤，那它的市場價值自然就是10億元。